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故乡河南,管理学博士,农学硕士,高级经济师,河南省作家协会会员。博文纯属个人观点和自娱自乐,转载、引用请注明出处!本人在凤凰网的博客地址:// yangfanhen.blog.ifeng.com

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房地产价格真的降了吗?  

2011-09-30 09:10:19|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从最近国家统计局公布的《8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》看,8月份新建商品住宅价格环比下降和持平的城市个数共46个,比7月份明显增加15个,整体环比涨幅也有所回落,均未超过0.4%;同比涨幅回落的城市数由7月份的26个增加到8月份的40个,上涨城市平均同比涨幅由7月份的4.68%下降到8月份的4.41%。可见,大多数城市的房价稳中有降。一些学者和专家由此认为,房价拐点已经显现。但是,房地产价格真的下降了吗?我看未必如此!

从全国住宅均价来看,搜房网公布的8月份百城样本住宅平均价格为8880/平方米,房价依然呈小幅上涨态势,虽然环比涨幅继续回落至0.07%,但环比涨幅回落并不意味着未来房价将下降。例如,20104月我国出台新一轮房地产调控政策后,5月份全国房屋销售价格指数环比大幅回落,6月份甚至出现环比负增长,78 两个月份环比停涨,但是从9月份房价又开始反弹。

从金融危机期间房价下降的经验来看,2008年金融危机期间,对比全国房屋销售价格指数环比和同比负增长出现的时点和持续时间,发现房价同比变化与环比变化有4-5个月滞后期,居民明显感受到房价下降与统计房价数据的下降也存在滞后期。一般情况下,当房价出现同比负增长,或房价环比连续下降3个月以上,居民才能明显感受到房价回落。而统计局公布的数据显示,20118月新建商品住宅价格同比下降的城市个数为零,近三个月环比均下降的城市仅南京,近两个月环比均下降的城市数仅5个。从一线城市房价来看,北京、上海、深圳、广州的新建商品住宅价格78月份均已实现环比停涨,但是,8月份除北京与7月份2.4%的同比涨幅持平外,其他三个城市的同比涨幅均呈扩大趋势。由于2010 8月份房地产调控效果初显,多数城市房价出现环比下降,较低的基数是当前房价环比涨幅为零、而同比涨幅扩大的主要原因。因此,我们预计,如果今年9 月份一线城市房价继续环比停涨,那么20109月房价反弹的因素将导致20119 月同比涨幅回落,因此,未来根据这项数据的回落也并不能说明房价拐点到来。  

从开发商资金链状况来看,自从去年房地产市场调控以来,国内对房地产开发贷款不断收紧,加上成交量持续低迷,开发商面临愈来愈大的资金压力。但是,近期房地产开发资金来源的同比增速已经实现连续5个月上升,8月份非银行金融机构贷款与利用外资在资金来源中占比分别为1.73%1.16%,均未达到历史上二者占比1.83%1.9%的最高水平,因此,非银行金融机构和外商提供的资金还存在扩展空间,从这个角度看,开发商资金链尚可坚持一段时间。

综上所述,房价真的下降尚需时日,但是,只要房地产调控政策坚持不放松,房地产开发商很难再坚持房价不降的策略。

祝大家国庆节愉快!

(2011/09/30)

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