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故乡河南,管理学博士,农学硕士,高级经济师,河南省作家协会会员。博文纯属个人观点和自娱自乐,转载、引用请注明出处!本人在凤凰网的博客地址:// yangfanhen.blog.ifeng.com

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房企能逃过融资难这一关吗?  

2011-06-03 21:37:21|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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温家宝总理4月中旬曾在国务院常务会议上“普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距”的表态给银行进一步收紧房地产的融资提供了强有力的依据,这种融资高压态势下,不知能有多少家房地产企业能够逃过融资难这一关?

银行的贷款是房地产企业的主要融资渠道。 2010年,各大银行共计向房地产上市企业发放总额逾1000亿元的银行授信,与2009年相比下滑超过60%2011年第一季度,央行已要求国有大银行一概停止新增房地产开发贷款。虽然工行、中行和建行的有关人士都予以否定,但目前只有极少数优质房企才能获得少量的开发贷款,比如,一家大型国有上市商业银行第一季度房地产开发贷款新增仅仅不到20亿元,并且利率和在建工程抵押要求严厉,利率和费率普遍是基准利率上浮30%以上,银监会去年就要求开发贷款只许以在建工程作抵押,抵押率不得超过50%。当前,银监会又要求国开行、工行、建行、农行、交行与中信银行在63日前提交新方法计算的资本充足率结果,该计算方法把房地产贷款风险权重从100%提高到150%。这意味着,开发贷款对银行紧张的资本金的占用率超过一般贷款50%。按一季度末2.5万亿的房地产开发贷款余额计算,全面推行新的资本充足率计算方法,按9倍杠杆倍数,银行资本金将产生近1400亿元的缺口。银行不仅有可能全面收缩新增开发贷款的发放,对于存量贷款,银行也会倾向于提前收回。

另外,房地产企业通过A股市场融资事实上已停止。去年8月份以来证监会没有受理新的房地产企业重组申请。为核查已受理企业是否存在“土地闲置及炒地行为”,证监会与国土资源部建立了房地产类并购重组监管合作机制,并于20109月将已受理的房地产类重组申请全部移交国土资源部核查。国土部核查认为,大部分房地产开发企业存在不同程度的问题需要整改,极少数企业通过了核查。这说明,房企在A股市场融资是难上加难。

在香港融资成为不少房企的选择。年初至今,已有近20家企业在香港发债,筹资736亿元,接近去年全年总和的765亿元。然而,目前一线城市已停止审批房企境外融资所获资金汇返内地,部分二线城市若项目资金规模达1亿美元,也须报中央批准。如确实存在这样的政策,意味着内地与香港的资本市场已全面对房地产企业关闭。最近,银监会虽然否认了叫停房地产信托的传言,但一方面房地产信托规模非常有限,并且在目前的形势之下,不大可能满足较多的房地产企业的资金需求。

总之,当前中央将会下定决心从融资、土地市场、资产重组、销售、合规经营等多方面来严控房地产市场,如果房价不降到中央希望调控的目标,不知能有几家房地产企业能撑得下去?

祝大家端午节愉快!

AHZB

 

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