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故乡河南,管理学博士,农学硕士,高级经济师,河南省作家协会会员。博文纯属个人观点和自娱自乐,转载、引用请注明出处!本人在凤凰网的博客地址:// yangfanhen.blog.ifeng.com

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 房地产价格不降的态势能持久吗?!  

2011-04-12 11:30:03|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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虽然房地产调控政策频出,温家宝总理信誓旦旦的表态房价下降,但商品住宅价格到目前为止不仅未出现明显下降,反而仍在小幅上涨,全国商品宅销售价格2010年和20112月分别同比上涨6.7%11.5%。我们认为,房价不降反升的原因主要有以下几点:

1、调控政策具有滞后效应。特别是加息效果一般在半年以后才有所体现,而且未一步到位的调控政策在短期内却助推了房价上涨,例如差别信贷政策、提高首付比例、房产税和“限购令”的出台短期内引致部分恐慌性购房需求。2、调控政策的执行力度不到位。地方政府不能承受由于房价下降而减少的土地出让金收入,特别是对土地财政依赖度较高的二三线城市,地方政府缺乏执行调控政策的积极性。3、从供给角度看,2010年房地产开发商的资金相对充裕。在房地产市场异常繁荣的2009 年和2010 年初,开发商赚取了比以往更多的利润,资金链或可维持更长时间,所以开发商如果不是面临资金链断裂的窘境,难考虑降价销售。4、从需求角度看,对商品住宅的刚性需求支撑房价居高不下。我国处于城镇化进程加快发展阶段,而且目前我国结婚年龄的人口比例上升,无疑会增加居民对住房的需求。预计目前的房地产调控政策将保持较长一段时间,短期内房地产限购等调控政策不会放松,年内还将加息12次,房地产开发商资金日趋紧张,将合力迫使房价拐点在2011年四季度出现。

1、政策调控效果将在下半年显现。首先,随着房地产需求管理政策的陆续出台,投机和投资性购房需求的空间已非常小,特别是一线城市房价上涨预期逐渐弱化,外地投资购房者陆续离场,二手房市场住宅供应量或将放大。其次,持续收紧的信贷政策回收了部分流动性,购房杠杆效应趋于弱化,四次加息使购房成本和开发商的资金成本不断提高。2、房市调控执行力度渐强。温家宝总理在浙江考察,明确表示中央政府调控房价的决心不改,要求各地提高对国家房地产调控政策的执行力。3、房地产开发商资金最多还可以支持半年时间。最近,已经公布2010年年报的70家上市房企经营活动产生现金流净额为-683.7亿元,同比减少246.6%,主要由于经营活动产生的现金流量大幅减少,此外,近期部分房企不惜以较高成本进行海外融资,进一步凸显开发商当前面临的融资困境。4、供需缺口逐渐缩小。2010年全国开工建设580万套保障性住房,按建设周期一年来算,2011年下半年将陆续投入市场,能够解决一部分低收入人群住房问题,释放部分刚性需求。不过,尽管年内房价将出现拐点,但是部分房地产调控政策不可能长期执行,不排除调控政策放松后房价报复性反弹的可能。

20100412

 

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