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故乡河南,管理学博士,农学硕士,高级经济师,河南省作家协会会员。博文纯属个人观点和自娱自乐,转载、引用请注明出处!本人在凤凰网的博客地址:// yangfanhen.blog.ifeng.com

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打击了购房需求再打击房地产开发商?!  

2010-05-06 10:16:57|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在中央和地方政府、银行联手打压房地产价格过快上涨的背景下,国内房市目前进入“量减价不减”的相持形态。成交量大幅下降,房价却没有普遍下降,只有在今天新闻上听到老爱在媒体出头露面的许家印的恒大地产在全国所有的楼盘按85%的价格销售。根据中国指数研究院发布的最新一期房地产市场交易情况,41925日,在监测的35个城市中,21个城市成交量环比下跌。在调控政策影响下,一线城市市场观望气氛日益浓厚,而部分二线城市的交易仍然保持活跃。一线城市杭州跌幅最大,环比下跌72.55%10个重点监测的城市中,9个城市成交面积环比下跌,4个一线城市的成交量也是全面下跌,深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。不过一些二三线城市的成交依旧活跃,哈尔滨、海口、大连、长沙等地的成交面积环比则出现大幅度的上涨。综合35个被监测城市的情况,大部分城市的成交价格出现了一定的回落,但没有回落到民众和政府的期望价位。更值得注意的是,成交面积降幅较大的深圳,成交均价却出现了12%的环比增幅。综合中国指数研究院的调查数据发现,“量减价不减”的情况标志着市场观望和相持的状态基本成型。

没有出现“量价齐跌”的“美好”现象,政府是不会罢手的。在出台了诸多打击需求方――购房人的投机、投资、改善住房需求后,下一步就是打击房地产商开发了。在目前的政策环境下,银行不增加贷款并不可怕,因为房地产开发商去年和今年的房地产销售热潮使他们手中有现金流,有些大开发商到国外融资很方便。但房地产开发商害怕的是税务部门,再不按政府的要求降价就开展对房地产开发商的专项税务大检查,这招够狠!可是有些政府已经出手了!428日上午,江苏省地税局局长李小平公布了2009年度查处的包括苏州三元在内的十家房地产企业涉税案件,其中单个企业多年累积的最大一笔涉税金额逾6000万元。江苏省地税局稽查局副局长陈日生指出,房地产企业偷漏税名目繁多,不一而足,一查一个准,今天公布的还只是冰山一角。最近,税务部门对一个城市的十个房地产项目进行全面税收稽查,结果无一幸免,没有一家经得起查。据一家税务事务所负责人透露,正常的商品房销售都有发票,契税、营业税征收问题不大,问题出得较多的是施工建筑环节。建筑施工企业开票的税率低,只有一个点左右,房地产业普遍存在施工企业帮助虚增成本,结果一查洋相百出,一幢楼的钢筋水泥用量是正常的十倍,一部电梯,价格是正常报价的五倍,税务部门不查也就蒙混过去了,一个小开发项目能虚增几千万元成本。此外,按规定,一个项目销售达到85%,就要清算土地增值税,这是房地产企业的最大税种,要按利润的30%甚至50%征收,但开发商销售到80%时就不卖了,甚至有开发企业正好卖到总面积的84.5%就停止销售。这些问题如果各地政府税务部门要穷追猛打,房地产开发商就难办了。

地方政府一向倚重房地产税收和土地财政过日子,为什么现在开始揭开偷漏税的盖子?其实背景是,中央压力与财政压力可能是地方政府揭盖子的两大原因。中央对房价压力正在演变成政治压力,房价不下来要追究官员的责任,地方政府只好向房地产商施压,最容易拿捏的痛处就是税收。只要地方政府想动真格,房地产商的苦日子不远了,房地产开发商一吃紧,商业银行的不良贷款就会出现,大批责任人又会被追究,银行的日子也不会好过多少。悲呼?喜呼?

(2010/05/06)

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