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故乡河南,管理学博士,农学硕士,高级经济师,河南省作家协会会员。博文纯属个人观点和自娱自乐,转载、引用请注明出处!本人在凤凰网的博客地址:// yangfanhen.blog.ifeng.com

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银行房地产贷款行业风险在聚集!  

2010-04-29 16:49:43|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全球金融危机使本来紧缩的资金来源在进入2009年后,被4万亿投资和宽松的信贷重新输血,造就了2009年房地产业的集体狂欢。截至323日,沪深两市共有67家房企发布年报,累计实现净利润接近300亿元,较2008年同期增长了70%成左右。

房地产开发离不开大钱,它们有银行贷款和上市融资等关键支持。即便少数不差钱的房地产商,在扩张压力下,同样需要持续不断地从外界获取资金。进入2010年一季度,房地产开发贷款仍然延续加速增长的态势:央行发布的《20101季度金融机构贷款投向统计报告》显示,一季度房地产开发贷款新增3207亿元,季末余额同比增长31.1%,比上年末上升0.5个百分点。然而,曾经支撑了开发商去年以来大肆买地、捂盘的极为宽松的资金环境,现在变得了,并且是惊天大逆转!高房价带来的潜在社会危机、银行信贷风险等,促使中央下定决心采用连续的组合拳来掐紧开发商的脖子。在这套组合拳中,除了限制二套、三套房贷,提高利率等调控措施外,“国十条”以及相关部门随后出台的政策中对开发商资金来源的严格限制,对房地产商构成了更大的杀伤力。

首先在自有资金方面,去年是房地产行业的春天,开发商获取了巨额收入。但疯狂地拿地行为又将资金吸了进去,有开发商就表示,虽然去年房款回笼了几十亿现金,但大都用来买地了。去年的地价比较贵,所以赚得多,花得也多,手中的资金并不像外界想的那样宽裕。

在银行方面,最近银监会的表态基本上宣告了房地产开发信贷的末路。416日,银监会要求商业银行严格检查房地产开发商的信用和财务情况,对开发商贷款实行名单式管理,并禁止开发商用土地做抵押品。对于开发商来说,不拿土地抵押,手上还有什么?雪上加霜的是,证监会也出手限制:证监会在审核房地产企业IPO与再融资的过程中,增加了国土资源部出具意见的环节,至今仍没有一家地产公司上“发审会”。九家申请再融资的地产商已被毙了八家,另一家被建议谨慎。这次国务院文件很明确,A股和H股(不包括红筹股)地产商的IPO、再融资、重大重组都要严格审查,主要是两大问题——土地闲置和囤房惜售。要知道,国内地产行业里身家“清白”的没几个,很多都涉及大大小小的问题,如果监管部门严格审查,那就相当于告诉开发商们,“此路不通!”

被逼急了的开发商只能把希望寄托在最后一条路上:赴海外圈钱。如碧桂园、恒大地产、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家H股上市的民营地产企业先后宣布发行海外债券,筹资金额总计约20亿美元。这么做的代价是高昂的:从各家地产商发债的利息来看,碧桂园债券利息为11.25%,恒大地产13%,雅居乐利率指导区间定在8.875%9%,佳兆业最高,达到13.5%。这种发行高息债券的融资方式却并不被业内看好,毕竟高息债券的利息比一般债券高出5个百分点。高息债券一方面会吞噬企业的额外利润,另一方面甚至可能引爆债务风险。所以房企海外融资还是非常困难的,想靠海外融资解决资金问题基本上不太可能。”

信贷紧缩手段让不少开发商沦落到跳楼自杀地步的2008年上半年就是最好的例证。现今,如果相关部门继续出台政策施压,可能会使广大开发商面临资金枯竭的绝境,最后引发银行房地产贷款行业系统性风险的集中暴露。

(2010/04/29)

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