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故乡河南,管理学博士,农学硕士,高级经济师,河南省作家协会会员。博文纯属个人观点和自娱自乐,转载、引用请注明出处!本人在凤凰网的博客地址:// yangfanhen.blog.ifeng.com

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房价究竟应该降多少?  

2009-03-04 11:54:39|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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昨天的博文中我谈到金融危机对实体经济的影响在加深,同样反映在房地产行业上。226,英国国家建筑协会(Nationwide Building Society)的最新报告显示,英国2月份房价同比下降17.6%,创1991 年以来的最大降幅。另据英国银行家协会2 24日报告,今年1 月份的英国抵押贷款批准数量同比也下降了43%。美国的房价也在继续下跌。最近公布的数据显示,去年12 月份美国Case-Shiller 20 城市住宅房屋指数为同比下降18.5%,已经下降到2003年底的水平。如果从20067月份该指数的最高点206.52 算起,在过去两年半之内,美国平均房价已经下降了27%。与美国房价下跌相伴的是销售的持续下降,其中去年12 月份成屋(即二手房,占美国住房销售总量的几乎90%)销售比上个月下降25万套。鉴于2000年到2007年期间这轮全球经济增长与房价上涨有密切关系,次贷危机的导火索也是美国房价的下跌,因此房地产市场是否企稳特别是房价是否见底应该是本轮经济危机是否即将结束的一个重要风向标。从这个意义上说,国际金融危机确实尚未见底。对中国房地产市场来说,突出的表现是,尽管从去年8月份开始,全国70 大中城市房屋销售价格已经连续6 个月环比下降,但是整体降幅并不大,房价仍然偏高。这在舆论导向的变化上也有一定反映。在去年1220日《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》之前,尽管市场已经有大量关于房价过高的讨论,但是政府方面一直没有对此有任何明确的表态,但在《意见》提出“房地产开发企业要根据市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售”之后,来自政府部门的、认为房价过高声音开始越来越多。1 17 日,在上海市十三届人民代表大会第二次会议上,中共中央政治局委员、上海市市委书记俞正声“房价不能高,不能再涨了。”2009 118 日,北京市市长郭金龙在北京两会期间坦言,“房价涨得太离奇,适当要开发中端房,在座的各位,一个月收入还买不了一平方米,我还爱你吗?”。2009 113 日,南京市市长蒋宏坤在南京市政协一次联组讨论会上,蒋宏坤表示:“房价要理性回归,尽管去年9 月,南京在全国较早出台了促进房市发展的若干政策,但政府不是一味救市。有的楼盘根本是暴利,我们要引导开发商理性回归价格,更多让利百姓。”2009 126 日,建设部部长姜伟新面对民建中央两位副主席的到访,直言不讳的说:“2007 年下半年我国市场化的住房价格飞涨,除了极少数高收入家庭外,几乎所有家庭都难以承受,因此房价已经到了必须调整的时候,世界经济金融危机催化了这个调整。”

但是,在确认房价过高、需要下降的时候,另一个更重要也更让人关心的问题就是,房价究竟应该降多少?对于这个问题,有两个比较常用的指标可资参考,一个是房价收入比,另外一个是租金收益率。考虑到数据的可得性,我们选用房价收入比指标,不过房价收入比的合理水平在不同的时期和不同的地区的标准并不相同,考虑到现在城镇居民购房绝大多数都采用银行按揭贷款的方式,为此我们选用可以由房价收入比推算出来的另外一个更合适指标:月供收入比,无论是从银行控制风险还是家庭可接受的角度看,如果房价合理,那么一般居民家庭的平均月供收入比应该不高于50%。按照上述标准,根据计算,从静态看(2008 年底这一时点),全国主要城市房价应该再下降30%;从动态看(到2009年底时),由于居民收入也在增长(2008年城镇居民人均可支配收入同比增长14.5%),那么房价应该再下降约15%。在其他条件不变时,如果能够保持去年9月末以来的房价下降速度,那么到今年三季度时,全国房价就将进入一个基本合理的区域,但具体城市会有较大差异。当然,需要特别指出的是,以上估算是建立在一系列并不严格假设之上(贷款利率不变、居民收入增速不变、按揭20 年、住房面积90 平米等等)得出的,因此也就只能是仅供参考。但是,房地产价格下降的趋势已经形成,是不会改变的。

2009/03/4

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