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故乡河南,管理学博士,农学硕士,高级经济师,河南省作家协会会员。博文纯属个人观点和自娱自乐,转载、引用请注明出处!本人在凤凰网的博客地址:// yangfanhen.blog.ifeng.com

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房地产行业形势并不乐观  

2009-03-18 17:05:26|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近一阶段,房地产市场有所回暖,尤其是二手房市场交易量突然放大,有些人士就乐观起来,其实,从2009年前2个月的宏观经济的基本面和房地产行业的基本情况来看,房地产行业仍然困难重重,仍处处露出寒意。

1.价格继续下跌的趋势没有改观。根据国家发改委、国家统计局调查显示,2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%,降幅比1月扩大0.3个百分点;环比下降0.2%。新建住房销售价格同比下降1.8%,降幅比1月扩大0.4个百分点;环比下降0.2%。其中,90平方米及以下新建住房销售价格同比下降1.4%,降幅比1月扩大0.4个百分点;环比下降0.3%。分类型看,经济适用住房销售价格同比上涨0.3%,环比下降0.1%。普通商品住房销售价格同比下降1.8%,环比下降0.2%;高档商品住房销售价格同比下降2.8%,环比下降0.2%。分地区看,新建住房销售价格同比上涨的城市有39个,其中涨幅较大的主要城市包括:银川8.7%、北海6.9%、金华6.1%、济宁5.3%和西宁4.7%等;同比价格下降的城市有30个,主要城市包括:深圳-16.3%、广州-8.9%、石家庄-6.5%、南京-5.6%和厦门-5.4%等。环比价格上涨的城市有17个,主要城市包括:沈阳1.3%、锦州1.0%、北海0.7%、大理0.6%、兰州和洛阳0.5%等;环比价格下降的城市有36个。二手住房销售价格同比下降0.7%,降幅比1月扩大0.4个百分点;环比下降0.1%。分地区看,二手住房销售价格同比上涨的城市有36个;同比价格下降的城市有33个,主要城市包括:深圳-17.4%、吉林-8.5%、厦门-6.5%、岳阳-6.1%和大理-3.4%等。环比价格上涨的城市有20个,主要城市包括:洛阳1.3%和温州0.9%等;环比价格下降的城市有36个。新建非住宅销售价格与上年同月持平,涨幅比1月低0.2个百分点;环比与1月持平。分类型看,办公楼销售价格同比上涨1.2%,环比上涨0.1%;商业营业用房销售价格同比下降0.1%,环比与1月持平。

2.房地产开发商的资金链非常脆弱,效益下滑,不少地产商心中发虚,“打肿脸充胖子”,与商业银行、政府和购房者在做心理游戏。以万科为例,和2007年相比,万科2008年的营业收入有所上升,但净利润出现下降。主要原因之一是万科对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备,考虑到递延所得税因素后,这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元,对归属于母公司所有者的净利润的影响为8.9亿元。而公司2008年的净利润较2007年减少8.1亿元。截至310日,已经披露年报的房企已经超过20家,房企在过去两年的生存现状,高速扩张在遭遇销售量萎缩后,其负效应将延续很长时间。在全部房企发布的2008年年报中,大部分公司现金流量大幅度缩水,综合来看,其现金流缩水幅度超过100%。从目前已发布的20余家房地产上市公司2008年年报来看,其中12家房企资产负债水平高于50%,包括保利地产、苏州高新、ST万杰等三家房企资产负债率则在70%的警戒线之上。此外,在已披露年报的20家房企中,每股经营现金流为负值的占比超过80%。即使是业绩表现良好的企业,其资金压力依然不可避免。以保利地产为例,数据显示,2008年保利地产营业收入较前年有大幅增长,实现主营业务收入155.20亿元,同比增长91.24%。而2008年保利地产更是加大了储备力度。2008年保利新拓展项目12个,新增土地储备594万平方米,土地储备数比上年同期净增189万平方米。土地加权楼板价为1032/平方米,相比2007年下降56.27%。但是,大量土地储备也增加公司偿债压力。截至2008年底,保利净负债率高达110.37%,同比上涨88.08%,资金链紧张状况显而易见。

2009/03/18
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