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故乡河南,管理学博士,农学硕士,高级经济师,河南省作家协会会员。博文纯属个人观点和自娱自乐,转载、引用请注明出处!本人在凤凰网的博客地址:// yangfanhen.blog.ifeng.com

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当前的房地产调控政策遏制不住价格走高!  

2009-12-24 10:50:07|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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进入12月以来,中央开始频繁推出楼市调控政策,这引起了市场的极大关注,也令资本市场的地产板块遭遇到严重打击。房地产的调控政策转变始于本月7日结束的中央经济工作会议。会议提到房地产政策主要有三处:一是要“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求”;二是要“放宽中小城市和城镇户籍限制”;三是要“加强廉租住房等保障性住房建设,支持棚户区改造”。仔细观察,这些表述与前些年楼市调控政策的思路有了关键性转变——与此前主要抑制需求的政策相比,此次对房地产调控的政策是在保证需求能力(第一点和第二点)的同时,要大力度推动楼市供给能力的增加(第二点和第三点)。

如果楼市调控政策能以此思路来真正落实,这会让市场看到主要城市房价的快速上涨势头得到有效遏制。但是,2009年下半年楼价出现较快增长的主要原因之一,就在于下楼市供给将遭遇瓶颈——这主要是2008年和2009年年初开发商紧缩投资的结果。因而,中央若能真正保证楼市供给量的增加,势必会在长期内缓解楼市供给的压力,并使得短期房价的上涨趋势的得控制。

不过,接下来出台的政策却相矛盾。9日的国务院常务会议将个人住房转让营业税优惠措施取消,征免时限由2年恢复到5年,政策目的被表述为“抑制投机性购房”;14日国务院常务会议提出要“抑制部分城市房价过快上升的趋势”;17日财政部等五部委则推出了土地出让金缴纳新规,规定“分期缴纳土地出让价款期限不得超过一年,首次缴款比例不得低于50%”。

从政策效果上来看,营业税优惠的取消,自然有助于房屋投机性需求的入场。不过,本来二手房在银行按揭贷款的“待遇”上就较新房要差,现在营业税政策的变动又使得买二手房相对来说更不划算,一部分需求将被挤入到新建商品房市场,这自然是不能起到抑制楼价的作用。

土地出让金缴纳的新规,其实对大的地产商和央企是很有利的,因为他们“不差钱”。但这个措施却与增加楼市供给的调控策略相背离,因为即使是大的地产商,其购置土地的资金成本也会因此而增加、资金运转效率也会因此而降低;对于小地产商来讲,他们购地的能力将因为更严格的缴纳条件而明显下降。这种提高土地市场进入门槛措施若被严格执行,在土地市场上会表现为“地王”出现频率的降低和土地购并面积的减少;反映到楼市的中长期运转上,楼市供给能力会倾向于下跌,这会为高房价提供一定程度的支撑,房地产市场集中度也可能会升高。

    此外,靠投资拉动GDP的局面没有改变,卖地是地方府投资的钱的来源之一,地方政府卖地的热情不减,“地王”频现,怎么能降低房价?如截至1215,2009年杭州主城区共出让土地107宗,出让面积4968亩,总金额700.6亿元,这还不算接下来的9宗待出让土地的价格。这个数据已接近2007年和2008年两年的总出让金额(750.3亿元)。杭州市委书记王国平就此表示,杭州绝不惜售土地,预计今年杭州土地收益将达1100亿元。17日,央企保利地产旗下保利(北京)房地产开发有限公司用30.4亿元的高价拿下北京朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地。据中国不动产研究中心计算,该地块规划建筑面积129326.7平方米,容积率为2.8。根据30.4亿元的价格计算,最终楼面价达到23506/平方米,溢价率高达313%,至少要卖到3万元/平方米,才可以保证有利可图。一位现场人士对CBN透露,虽然中央政府已经对楼市调控开出系列药方,但房地产企业抢地的激烈程度并未降低。根据北京土地整理储备中心数据统计,截至1218,北京共公开出让234宗经营性用地,成交总金额超过803亿元,这也是北京土地市场一个创纪录的数字。这也是继上海之后,国内又一城市卖地收入突破800亿元大关。今年截至1123,上海土地出让金收入已经达到821亿元而名列全国第一。像现在这样设置一个较高的土地市场进入门槛的措施,运用简单的经济学原理便能告诉我们,这很可能会给部分市场的高楼价提供支撑。无怪乎部分地产商都认为目前的楼市调控政策对他们而言,是政策上的利好。 

    总之,对自住和改善性购房需求的支持、中小城市城镇化进程的加快,以及棚户区改造的推进等措施,都是稳定和增强房地产需求力量的政策;而保障性住房建设的加快,以及营业税优惠政策的取消、土地出让金缴纳新规,使得楼市供给的政策失去效力。加之,在这么宽松的流动性状态和如此低利率的情况下,任何貌似严厉的楼市调控政策都会“失灵”;楼价越调越再高的情况再次上演是大有可能的。虽然很多人从2007年就开始骂一直房子涨价的任志强,但你自己看看这几年的房地产调控政策一直在出台,但房子价格是不是一直在涨?大家上网看文章,交流观点,都是文化人,需要理性思维,骂人是不解决问题的,也是不道德的。

      希望圣诞老人给我们带来的礼物是房子,祝大家圣诞节快乐!                                                                 

(2009/12/24)

 

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