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故乡河南,管理学博士,农学硕士,高级经济师,河南省作家协会会员。博文纯属个人观点和自娱自乐,转载、引用请注明出处!本人在凤凰网的博客地址:// yangfanhen.blog.ifeng.com

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2010年房地产价格下降真的很难!  

2009-12-21 12:26:51|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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因故出差近10天回到北京,还是想说说房地产的事儿。据最近国务院务会议要求,遏制部分城市房价过快上涨的势头,要增加普通商品住房的有效供给、继续支持居民自住和改善型住房消费、抑制投资投机性购房、加强市场监管、继续大规模推进保障性安居工程建设。但政策的出台是否如愿?我看很难!虽然得出这样的结论会让很多人不高兴,但经济问题不能仅仅靠道德标准来判断,虽然我也不愿意看到房价高企让自己成为房奴。原有如下:

.政府的土地财政不可能很快改变。房地产是国内产业中的亮点行业,对保增长的作用不小。房价高已没有疑问,上海、北京等地的房价已经赶上了纽约、伦敦。耶鲁大学经济学教授罗伯特·席勒最近就断言,上海的房价已经超前了30年!一个重要原因是地方政府在土地财政的利益机制之下,不遗余力推动卖地、保护房价所致。实际上,中央政府对此问题也需要承担责任。在分税制之下,大部分财税归中央所有,土地出让金于是成了地方政府的摇钱树,地方政府对卖地收入的依赖程度越来越高,在经济危机之下尤甚。中央党校周天勇教授认为,这种机制有两大问题:一是政府寡头垄断式的卖地抬高了房价,二是这种将50年到70年的收入一次收上来,而且在一年中花掉的方法,是一种典型的吃子孙饭和不可持续的财政收支方式。因而,需要改革财政税收体制。但是,要改革财税体制,就必须调整中央与地方的财政税收关系,要么扩大地方政府筹资权限,要么中央向地方让度一部分财税资源。但财税体制改革不会一步到位的,中央财政也很困难。

2.国内城市化的进程不可逆转,城市化的速度越来越快,城市化的空间还很大。中国房价高涨的根本原因是史上最快速的城市化进程。大量的农民将在几十年内转变成城市居民。假设中国城市化进程每年提高1%,那每年就要解决1400万人的新增住房问题,同时还要考虑到城镇居民本身就有改善居住条件的渴望。中国房地产研究会副会长顾云昌表示,中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50%,即使如此还是难以满足人们的需求。所以,今后土地更为稀缺,价格不上升才怪。比如今年决定增加土地供应1000公顷,本来最初这1000公顷是划给商品房的,结果出台加大保障性住房建设的政策,于是又将这1000公顷中的800公顷划给了保障性住房,结果商品房只能挤用剩下的200公顷了,这就是为什么会出现那么多天价。在供求关系不平衡的市场局面没有结束的情况下,结合土地成本的进一步飙升等因素,明年的房地产市场价格仍将进一步上涨。

3.通胀风险的出现。国家统计局公布的数据显示,11月份,居民消费价格同比上涨0.6%(上年同月为上涨2.4%),同比由上月的下降转为上涨。其中,城市同比上涨0.4%,农村上涨0.9%;食品价格上涨3.2%,非食品价格下降0.7%;消费品价格上涨0.9%,服务项目价格下降0.4%。虽然目前同比CPI增幅仍较小,而且同比PPI增速仍处于负值,不过,考虑到CPI最近4个月中出现3个月的环比上涨、PPI环比连续8个月上涨的情况, CPIPPI势必将在明年开启逐步上升的过程。在这种情况下,很多人会为防止通胀风险而买房,这是经济人的理性选择。

4.明年继续实行宽松的货币政策,流动性依然充足的状态(11月末M1增速超过34%!),目前货币面非常宽松的状态(11月末M1增速超过34%!),,房地产企业2009年大量的销售款回笼,使其“不差钱”,商人的趋利本性使房地产商做出的选择是:如果房子降价,他就捂盘不卖了。

从以上原因可以看出,房地产降价确实很难!但是目前,凡是说房价一定要跌的,就会赢得一片叫好声;而凡是认为房价将继续上涨的言论,就会招来读者和网民的破口大骂,并被斥为开发商的利益代言人。前者的代表是易宪容,后者的代表是任志强。因为人们就是希望看到房价要跌的观点,这样才符合自己的心理。但愿望归愿望,事实归事实,房价泡沫会崩盘,但这一天的到来可能比我们预期的要晚得多。从历史上看,如日本和香港的地产泡沫都崩过盘,但是此崩盘前房价高速上涨了三十年,而中国才涨了近十年。大家注意国务院的表态是遏制房价“过快上涨。反观历史,我们会发现每次政府出台打压房价的政策,结果就是房价一路上行。政府所担心的不是房价涨,而是上涨过快!真正能够压低房价的政策是大幅增加土地供应,即允许宅基地入市流转——但在国内法律大幅修改之前应该不会落实,或者央行大幅加息紧缩货币政策——但这又有赖于经济完全复苏并且十分强劲。由此看来,尽管政策对房价过快上涨开始动手,但明年房价的下降确实很难!

(2009/12/21)

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