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故乡河南,管理学博士,农学硕士,高级经济师,河南省作家协会会员。博文纯属个人观点和自娱自乐,转载、引用请注明出处!本人在凤凰网的博客地址:// yangfanhen.blog.ifeng.com

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也谈潘石屹涨价与王石降价的真正原因  

2008-09-05 11:19:48|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 在对房地产行业紧缩政策调控环境之下,潘石屹所在的SOHU中国敢“冒天下之大不韪”逆势宣布涨价,而以履行企业社会责任较好赢得尊重的万科则掀起了降价风暴,引起市场反应强烈。很多人说这是潘石屹的营销策略,其实,他们“涨价”和“降价”的原因很简单--都是“现金流惹的祸”!

据对94家房地产上市公司统计,2008年上半年经营活动产生的现金流合计-319.19亿元,而2007年同期是-58.72亿元。其中,2008年上半年有66家经营性现金流为负,有69家经营性现金流同比下降。与之对比的是94家房地产企业“积压的存货”达3909.87亿元,同比增加了81.9%(数据来源:《金融时报》2008/09/04)。温家宝总理在视察河北农业生产时,面对不断上涨的粮价和粮食短缺现状,曾说过语重心长的一句话:手中有粮,心中不慌。对企业来讲,在不容易得到银行贷款的情况下,只有有远远不断的现金流,心中才能不慌,如今这是个“现金为王”的时代!

        让我们看看万科的情况,万科中期报告显示,2008年上半年实现收入172.6亿元,增长55%,但是毛利率比去年同期下降了4l.5%。上半年新开工较年初计划减少了165万平方米,竣工面积减少了153万平方米。万科前7个月销售总收入同比增长32.7%,但已经连续两个月同比出现负增长,最近三个月销售面积也同比出现负增长。2008年上半年万科的资产负债率达67.75%,经营性现金流为-14.89亿元,经营性现金流与净利润之比为-64.55%,每股经营性现金流为-0.1354更为不妙的是万科手上虽然掌握着153亿的现金,但万科在一年内需要偿还的债务高达150亿元。在目前从紧的货币政策下,归还后很难从银行全部办理收回再贷。所以,现金流的压力和源源不断的到期债务,使王石不得不降价售房,保持现金流不断。今天(9月5日)原本发行59亿元的公司债又被停止发行,这对王石来说真是“雪上加霜”。如果对房地产的信贷紧缩政策不变的话,那么我相信今后很多房地产企业都会走上通过降价售房保持现金流量的“万科之路”。

       相比王石,潘石屹就潇洒多了!潘石屹所在的SOHU中国资产负债率只有10%左右。据潘石屹讲他不欠银行一分钱,没有一点还贷的压力。加上2007 108日在香港上市,SOHO中国在全球发售15.4942亿股,每股定价区间为6.308.30港元,最多融资147.89亿港元,现金流充足得不知投资什么项目才好。加之潘石屹的经营战略重点不是超额储备土地,SOHO中国的介绍,公司土地储备总额为120万平方米,即便加上未来已经可以预期的土地储备增加,至2009年时,SOHO中国土地储备也不足400万平方米。土地储备偏少这一点,在2007年可能是房地产企业的一个劣势,但在2008年宏观调控政策下,尤其是在不久人行和银监会联合发出《关于金融促进节约集约用地的通知》后,潘石屹的土地储备少可谓“歪打正着”,没有受到这一政策的影响。所以,潘石屹不急于通过加大销售面积和销售进度来筹集现金流,手中有钱胆子壮啊!他敢逆势涨价也是其公司正常的决策而已,但也算是房地产调控大气候的不和谐“噪音”吧!

            

2008/09/05

 

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