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故乡河南,管理学博士,农学硕士,高级经济师,河南省作家协会会员。博文纯属个人观点和自娱自乐,转载、引用请注明出处!本人在凤凰网的博客地址:// yangfanhen.blog.ifeng.com

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房地产成交量反弹是“昙花一现”吗?  

2008-12-08 10:46:02|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在各种利好政策的催促下,11月份房地产市场出现了回暖现象,一些对房地产行业比较乐观的人士认为房地产行业的底部已经到位,房地产行业的前景开始变得明朗起来。其实,从商品房、写字楼和各商业银行下发的房地产新政策时的风险意识来看,11月房地产成交量反弹可能是“昙花一现”。

1.从商品房的成交量来看。据《21世纪经济报道》披露,11月份北京、深圳及上海的房地产市场出现成交量持续回升的态势。京城11月份共成交期房商品住宅12479套,环比成交套数及面积都增加超过50%;深圳在11月份的前3周成交都是持续回升,第四周略有下跌;上海全市整个11月成交商品住宅70.85万平方米,环比上升了41.98%。一份中金公司楼市最新周报也显示,上周16个城市总体周成交量均值环比上升7%,中值上升8%11月以来大多数城市成交量仍保持回升势头。目前已经连续4周。 12月份北京、深圳及上海三大城市的交易量还将是一个持续回暖、成交环比上升的过程,但预计幅度有限。同时,在此轮楼市小幅反弹中,一个显著的特点是保障性住房大量入市。有证据显示,保障性住房入市拉低了周边区域的房价。保障性住房未来将成为市场主流,对普通商品房产生较大冲击。从这些数据来看,主要城市成交量上升已是不争的事实,问题是成交量上涨的趋势会不会持续下去?下一步是否会带动房地产投资量和价格的上升?对上述两个问题很难给出肯定的答案。11月成交量上升主要有三方面原因:政府的楼市支持政策在11月集中释放;此前降息的目的也是将钱从银行体系逼出来;而保障性住房也开始从近期推出。年底时是房地产商急需现金流的敏感和特殊时期,“农民工”工资问题有时个社会稳定问题。从长期看,房价下降20-30%的可能性是存在的

2.从写字楼的销售情况看。比如上海“写字楼经济”在大幅滑坡就是缩影,位于上海陆家嘴核心区域的浦发大厦122日以总价14亿元的价格整体挂牌出让。此次挂牌的是浦发大厦项目公司上海浦发大厦置业有限公司100%股权,包括7亿元债权在内的出售总额达14亿元,单价超过3万元/平方米。浦发大厦目前的租金水平在66.5/平方米/天。据《第一财经日报》报道,该项目自去年9月至今,除少数月份有12套的少量成交外,其余时间均处于零成交状态。据上海联合产权交易所挂牌公告,浦发置业的核心资产为浦发大厦8层商场、919层及2132层的办公楼、地下一层自行车库及地下产权车位61个,合计建筑面积超过4.6万平方米。目前浦发大厦的出租率为83.19%。公司前一年度的主营收入及净利润分别为1.18亿元和353万元,较早一年度均有不同程度的下滑。这是上海写字楼经济萎靡不振的一个典型表现。未来上海的写字楼经济仍不容乐观。一是供给过量。例如,上海甲级写字楼的消耗吸纳量为每年40万平方米左右,但仅上个季度就有30万平方米涌入市场。二是需求不振。在全球金融危机的冲击下,跨国公司往往会收缩办公面积以节约开支。例如今年8月刚刚启用的上海第一高楼环球金融中心刚开张就遭遇降价潮,即使下调了企业入驻门槛,入驻率仍仅有50%,并有一些机构已经申请退出。

3.从多家银行最近下发的房贷新政看,风险意识强化,表明了对房地产行业风险的担心。农行、光大银行均遭遇出台房贷细则又被撤回的命运后,商业银行出台房贷细则显得慎之又慎,制定内容简单、定义模糊的房贷细则成为多数银行的选择。工行已向分支机构下发了房贷新政执行细则的草稿,不过细则的内容基本与央行1022日公布的房贷新政的文件一致,相当于转发了央行的相关文件。另一家股份制银行日前也向分支机构下发了房贷细则文件,据该银行深圳分行个贷负责人透露,该行房贷细则跟交行公布的房贷细则非常相似。交行上月公布的房贷细则内容非常简单:对于新增客户首次贷款购买普通自住房,可首付最低20%,利率最多下浮30%。对于改善型住房如何定义、存量贷款如何按新政调整,均未提及。此后华夏银行、建行公布的房贷细则也没有涉及改善型住房如何定义,对于存量房贷,华夏银行细则规定仅首套住房贷款并且信用记录良好的客户可以申请利率最多下浮30%的优惠,建行仅表示依客户情况而定。据了解,目前各家银行对房贷新政的执行标准存在不少差异。譬如普通住房的标准,执行严格的深圳地区各银行按照深圳地税局公布的普通住房标准来严格界定,即建筑面积低于144平方米,住宅小区建筑容积率在1.0以上,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。有的执行标准宽松的银行,则只要物业类别为住宅即可视为普通住房从而享受最优惠利率,别墅则不能享受最优惠利率和最低二成首付。也有的银行干脆延续以前的标准不变,只是相应调整优惠政策。商业银行制定的新政策对刺激房地产的交易能起多大的推动作用是显而易见的了?!还是由你自己去判断吧!

(2008/12/08)

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