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故乡河南,管理学博士,农学硕士,高级经济师,河南省作家协会会员。博文纯属个人观点和自娱自乐,转载、引用请注明出处!本人在凤凰网的博客地址:// yangfanhen.blog.ifeng.com

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“降价”才是房企"过冬的棉袄"  

2008-12-26 12:32:18|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1217的国务常务会议上确定了三条促进房地产市场健康发展的政策措施。许多房地产商异想天开地认为这是“重大利好”,事实上这是一种政府态度,并非救命的根本措施。

反映房地产开发综合水平的综合景气指数已经连续12 个月下滑,而且10月和11月份已经进入100以下的不景气空间,创近几年来的新低。更为严重的是,其加速下降趋势明显。房地产开发投资指数以及土地面积开发指数都在不同程度地下滑。

1.具备了资金链大面积断裂的环境。从房地产投资资金来源来看,房地产开发面临“釜底抽薪”的困境。当前我国房地产开发资金的来源,主要由国内贷款、自筹资金、其他资金来源三大部分构成。从数量上看,房地产投资总的资金来源增长率持续走低,从2007年11月份的40.76%跌至2008年114.25%。特别是“定金”和“预付款”资金来源的增长率连续三个月出现负增长,11月份达到了-11.19%,而且有进一步下滑趋势。不仅如此,国内贷款增长率已减少到了近几年的最低位,从近40%的水平下降到了11月份的5.22%。自筹资金下降幅度虽然没有其它二者明显,但也在下滑,增长率从今年6月份到11月份下降了近10个百分点。从结构上看,最明显的变化莫过于自筹资金来源占总投资资金来源之比不断上升,已经从去年11月份30%以下水平上升到了今年11月份的40%以上。这说明其它资金来源比重的下降主要是由于定金及预付款减少引起的。随着定金及预付款及国内贷款资金来源的增长率不断大幅下降,那么自筹资金占整个房地产投资资金来源的比重将不断增加。这意味着房地产投资将主要依靠“吃老本”维持生计,进一步扩张,甚至包括生存的能力将大幅削弱。考虑到有些小的房地产企业大部分资金都是来自国内贷款、定金及预付款,那么在这种情况下,这些企业会被“冻死”。

房地产投资资金来源的减少有三方面相互影响的原因。其一,房产国内贷款的减少直接源于银行惜贷。另一方面由于目前受到消费者的“漠视”和看空,商品房销售价格和数量都不景气,信心低落。房地产开发存在较大的风险,银行对房地产惜贷不足为奇。其二,金融危机面前,理性经济人的风险厌恶情绪上升。其三,有效购房需求者持币观望,甚至退房,也是其他资金来源增量减少的最直接的原因。面对不断恶化的经济形势和极不确定前景,在“房价过高”的共识基础上再达成“房价必降”的共识非常容易,持币观望等待房价落地也就不难理解。所以,有效需求者持币观望导致对商品房的有效需求不足,而银行不敢也不会对没有消费市场的企业放贷,房地产商商品销售不出去加之无法从银行获得流动性导致其经营困难,自身盈利不多,很难维持生计,这又会导致自筹资金困难,进而又会促使有效需求者产生降价的预期,继续观望。就这样,三者不断循环推进。最终的结果就是房地产开发商的资金流链断裂。

2.二套房融资政策对开发商作用有限。房地产开发商“幻想”的“松绑二套房的政策”并没有实施。1217的政策当中,二套房政策虽有所提及,但是关于二套房的认定标准同2007125中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中提到的标准丝毫未变,二套房政策并没有松动。寄希望于通过二套房政策来融通资金的希望又化为泡影。事实上在当前情况下,寄希望二套房的销售来融通资金也不现实。首先,就是有效需求不足。低于当地平均住房面积的人群大部分都是中低收入者,有需求但不一定有购买力。第二,就算有意愿并且有购买力,在房价将要下跌已成共识的情况下,他们也不会在这个时候选择买房。那些有投机欲望的人,要么已经是高价被套,要么也会“持币”伺机而动。在这次出台的三条政策当中,二手房营业税免征的年限从超过5年缩短到了2年,即超过2年转让所购住房即可免交营业税,同时,对于不满2年的,也降低了营业税缴纳额。这对二手房市场是利好。根据第一创业证券有限公司的分析报告,这次刺激二手房的政策意味着刚住满2年的二手房交易将节省约6.52%的税费。那么,二手房将有更大的降价空间。二手房的存量占到了整个楼房的20%,二手房的活跃对盘活整个楼市无疑会产生积极的作用,但对商品房却是一种负面影响。

相对于目前每月销量规模,当前房屋库存规模很大。对房地产投资者来说,投资资金来源大幅减少意味着无钱可用;销售市场不旺则意味着产品不能变成现金。中金的一份研究报告表明,按照目前的销量,当前的房屋库存平均需要27个月才能消化完毕。其中厦门更是需要5 年才能消化完毕。成都可售套数达到了21万多套,北京14 万多套。而这些库存房里面或许装满了银行贷款、拖欠的工资等,这会引发一系列的问题。如果这个库存不能保持在一定比例或者及时解决,那它也很可能会成为压死骆驼的“一把稻草”。

为了促进房地产市场的健康发展,国家已发出了洗牌重组信号,这意味着寄希望于“政策救市”的幻想彻底破灭。三条政策中,最后一条提出了支持合理融资需求,“对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。这已表明国家挤压房地产泡沫的决心,并给房地产企业指明了方向,那就是发展成为有实力有信誉的企业。

3.降价才是出路。面临投资资金来源不断缩减,市场需求冷清,房价一致看空,同时也将受到保障性住房和二手房的冲击,国家政策也将从需求方的改善出台灵活政策来盘活楼市并释放楼市优胜劣汰、重新洗牌的信号,房地产要活下去只能依靠自救。而导致这一困局的根本原因只有一个,房价远远超出了市场接受价格。在这寒冷的冬天,如果还苦苦守望在高处,那么,当春暖花开的时候,万花丛中早已没了你的身影。

总之,降价才是真正能够御寒过冬的“棉袄”。何去何从,开发商自己选择吧!

(本文参考了中国农业银行的行业研究报告,在此表示感谢)

(2008/12/26)

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