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故乡河南,管理学博士,农学硕士,高级经济师,河南省作家协会会员。博文纯属个人观点和自娱自乐,转载、引用请注明出处!本人在凤凰网的博客地址:// yangfanhen.blog.ifeng.com

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改革地方政府“土地财政”状况才是房价下降的根本  

2008-12-10 14:17:33|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自从1994年分税制改革以来,地方政府的财权就被大大削弱了。在这种情况下,原本属于预算外收入的土地出让金及相关税费收入就成为地方政府的一项主要财源,土地收入源源不断地流入地方政府的腰包,在很多地方,土地出让金甚至已成为地方政府最大的收入来源。以2007年为例,房地产商交给政府的土地出让金超过1万亿人民币,而当年地方财政总收入不过2.3万亿。再加上房企的营业税、土地增值税和企业所得税,地方财政已退化成名副其实的土地财政。
土地财政模式的持续,让地方政府的利益与房地产开发商的利益紧紧地绑在了一起,“炒地”成为地方政府操纵土地价格的普遍模式。通过炒高地价并控制供地规模,房价开始不断上涨,泡沫由此形成,而开发商和地方政府则是喜笑颜开,盛宴只会终止于房价泡沫破灭的那一天。在此轮楼市调整之前的几年间,我们见证的就是这样一个利益传导链条。
  不过,中央政府已考虑从根源上打碎这一链条。据媒体报道,12月3日,国土部副部长鹿心社表示,已注意到一些地方政府过度依赖土地收入的问题,并在寻求解决的办法。市场和业内专家预计,决策者很可能会考虑通过大幅提高地方政府向中央政府上交土地出让金的措施,来遏制地方政府“炒地”冲动。如果这个政策出台,其对全国楼市成长的影响将是根本的和长期的,相当于从源头削弱了地方政府炒地的冲动。土地出让金控制能力的降低,将使得地方政府供地更有弹性,土地出让价格的高低也不再是地方政府关注的唯一重点,全国楼市只涨不跌的制度性因素将有很大改观。在以往中央政府调控楼市政策不断出台的时候,不解决地方政府严重依赖土地财政的格局,众多调控楼市的措施都可能将徒劳无功,即使其作用也是短期的,不解决根本问题。但如果只想单方面地将土地出让金纳入中央财政,而没有从其他渠道有效地补偿地方政府因此丢失的一大块财源,此政策反而会带来更大的负面影响。目前情况下,全国楼市已经历了长达一年的调整,这大大恶化了一些地方的财政状况;即将进行的燃油税改革将取消原属地方政府的诸多收费项目,会进一步减少地方的财源。如果再失去相当一部分土地出让金收入,地方政府的财政状况将会雪上加霜。

中央政府试图减少地方政府对土地财政的依赖,这不仅能改变国内楼市的利益格局,同时也会使得土地产权的保护更为有利、利用更为合理。

(2008/12/11)

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